Quelles sont les conséquences juridiques de la réception des travaux ?

Qu’est-ce que la réception des travaux ?

La réception des travaux est une étape fondamentale dans tout projet de construction ou de rénovation. Selon l’article 1792-6 alinéa 1 du Code civil, la réception est « l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ».  Ce processus peut être initié par la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit judiciairement, et est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. La réception des travaux peut prendre diverses formes et revêt une importance capitale en raison de ses implications juridiques et pratiques.

Quelles sont les différentes formes de la réception des travaux ?

En premier lieu, la réception peut être expresse, c’est-à-dire formalisée par l’établissement d’un procès-verbal de réception.

En deuxième lieu, la réception peut être judicaire lorsqu’elle est prononcée par un juge en cas de refus abusif d’une des parties de procéder à la réception de l’ouvrage et que celui-ci est en état d’être reçu, c’est-à-dire, pour une maison, être habitable.

En troisième lieu, la réception peut être tacite dès lors que, en l’absence de procès-verbal de réception, est caractérisée la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir celui-ci.

Par exemple, conclure un mandat de vente avec un agent immobilier alors que l’ouvrage n’est pas achevé permet d’établir la volonté du maître de l’ouvrage de réceptionner celui-ci en l’état où il se trouve.

Par ailleurs, la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage sera présumée lorsque sont cumulativement réunies les deux conditions suivantes :

 - Il a payé la totalité ou la quasi-totalité du prix des travaux
 - Il a pris possession de l’ouvrage

Toutefois, en cas de travaux sur un ouvrage existant, la prise de possession ne peut résulter du seul fait que le maître de l’ouvrage occupait déjà les lieux.

Au demeurant, l’achèvement de l’ouvrage n’est pas exigé.

Quel est l’objet de la réception des travaux ?

La réception permet au maître de l’ouvrage de contrôler la conformité de celui-ci aux prévisions contractuelles ainsi qu’à la règlementation et aux normes en vigueur.

C’est également l’occasion pour lui de vérifier la qualité de l’ouvrage, et notamment s’il est affecté de désordres telles que par exemple des malfaçons.

Ainsi, la réception consiste à effectuer un « état des lieux » complet et détaillé des travaux réalisés.

À l’issue de ses constatations, le maître de l’ouvrage pourra soit:

- Accepter l’ouvrage sans réserves si les travaux le satisfont,
- Refuser l’ouvrage,
- Accepter l’ouvrage avec des réserves.

Quels sont les effets de la réception des travaux ?

Transfert de responsabilité et des risques relatifs à la conservation de l’ouvrage

En premier lieu, la réception transfère au maître de l’ouvrage la garde de l’ouvrage, ainsi que la charge des risques y afférents.

Ainsi, le constructeur n’a plus à répondre de certains évènements tels que notamment le vol, l’incendie, l’inondation et le vandalisme.

Décharge de l’obligation de reprendre les travaux en cas de désordre

En deuxième lieu, la réception permet de purger les désordres apparents pour un profane mais non réservés, de sorte que le constructeur sera déchargé de l’obligation de reprendre les travaux défectueux et ne pourra faire l’objet à ce titre d’aucun recours ultérieur, sauf si le désordre n’était pas apparent dans toute son ampleur et ses conséquences au moment de la réception.

À l’inverse, tant que la réception n’est pas prononcée, l’obligation de résultat du constructeur de livrer un ouvrage exempt de vice demeure.

Point de départ des garanties légales des constructeurs

En troisième lieu, la réception marque le point de départ des garanties légales des constructeurs, soit :

- La garantie de parfait achèvement, qui porte sur tous les types de désordres révélés dans l’année de la réception ou réservés lors de celle-ci, quelles que soient leur gravité et la partie d’ouvrage affectée (1 an)
- La garantie biennale, qui concerne les éléments d’équipement fonctionnels dissociables (2 ans)
- La garantie décennale, qui couvre les désordres portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (10 ans)

En outre, à compter de la réception, le constructeur peut voir sa responsabilité engagée au titre des désordres dits « intermédiaires », c’est-à-dire ceux révélés dans le délai décennal mais qui ne relèvent ni de la garantie de bon fonctionnement ni de la garantie décennale.

Dès lors, le maître de l’ouvrage peut avoir intérêt à faire constater une réception, même d’un ouvrage inachevé ou inutilisable, afin de bénéficier auprès :

- Du constructeur, des garanties légales,
- De l’assureur du constructeur, de l’assurance obligatoire couvrant sa responsabilité civile décennale, surtout en cas d’insolvabilité du constructeur.

Ce sera également le cas s’il souhaite occuper l’ouvrage soit pour y habiter soit pour y réaliser les travaux dont il s’est réservé l’exécution, et ce d ’autant plus en cas de retard préjudiciable du constructeur.

Quant au constructeur, dans la mesure où tous les régimes de responsabilité susvisés sont soumis à des délais déclenchés par la réception, il a intérêt à solliciter la réception afin de faire courir chaque délai le plus tôt possible, et spécialement celui de la garantie de parfait achèvement dont l’étendue est vaste, afin que celui-ci soit expiré lors de la survenance éventuelle d’un désordre.

Mais encore, il peut avoir intérêt à solliciter la réception pour se reposer sur la garantie de son assureur concernant sa responsabilité civile décennale, au titre de laquelle il doit être obligatoirement assuré.

Versement du solde du marché

En quatrième lieu, la réception des travaux conditionne souvent le versement du solde du marché.

Ainsi, si le contrat ne prévoit aucune retenue de garantie, le constructeur sera bien avisé de solliciter la réception de l’ouvrage pour pouvoir prétendre être réglé, même en présence d’une réception avec réserves.

Il en va de même en cas de pénalités de retard contractuelles puisque la réception peut marquer le terme de leur computation.

Elément facilitant la vente

En dernier lieu, la réception de l’ouvrage peut se révéler un élément déterminant en cas de vente de l’ouvrage avant l’expiration du délai de la garantie décennale, et ce d’autant plus s’il s’agit du but initialement poursuivi par le maître de l’ouvrage.

En effet, l’absence de réception peut être bloquant pour un candidat acquéreur parce qu’il ignorera alors l’existence, l’étendue et la durée des éventuelles garanties dont il pourrait disposer. 

Conclusion

La réception des travaux est un acte à ne pas négliger car, selon les circonstances, elle présente des intérêts divers et significatifs, tant pour le maître de l’ouvrage que pour le constructeur, susceptibles d’assurer et d’optimiser la sauvegarde de leurs droits.

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