Comme chaque automne, les avis de taxe foncière et de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) viennent d’arriver dans vos boîtes aux lettres. Particularité cette année, l’administration fiscale applique pour la première fois la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, entrainant souvent une hausse de votre taxe foncière et/ou de la CFE. Explications.
La nécessité d’une révision
Jusqu’en 2016, la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, servant de base de calcul à la taxe foncière et à la CFE, était établie par référence au marché locatif de 1970. En effet, la valeur locative se déterminait en multipliant la surface du local par un tarif au m² déterminé en 1970 en fonction de locaux types.
Pour la plupart des locaux, ce tarif au m² (datant de 1970) ne reflétait plus la réalité du marché locatif actuel : un local neuf construit en 2016 était évalué en fonction d’un tarif au m² déterminé en 1970, soit il y a plus de 46 ans… . De nombreux contentieux avec l’administration sont donc apaparus, nécessitant une réforme globale des valeurs locatives.
Une réforme des valeurs locatives reportée à de nombreuses reprises
Suite à des réunions de concertations en 2010 regroupant des représentants des associations d’élus locaux, des parlementaires et des organisations professionnelles, il a été décidé de procéder à une révision des valeurs locatives des locaux professionnels (soit environ 3,3 millions de locaux).
L’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010 est donc venu créer un nouveau dispositif de calcul de la valeur locative dont l’entrée en vigueur a été reportée à plusieurs reprises pour des raisons principalement politiques : la révision entraîne, pour la plupart des locaux révisés, une hausse des valeurs locatives pouvant aller jusqu’à 300%.
En parallèle et pour préparer la mise en œuvre de la réforme, l’administration fiscale a lancé une campagne déclarative en 2013 (la fameuse déclaration 6660 rev) pour collecter auprès de tous les propriétaires de locaux professionnels les informations nécessaires : la catégorie dont relève le local, l'activité exercée dans le local, le loyer annuel (HT) et les éléments de surface.
Finalement, l’entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2017.
Nouveau mode de calcul des valeurs locatives : en théorie un dispositif plus simple…
Depuis le 1er janvier 2017, le dispositif est le suivant :
> Un découpage des départements en secteurs d’évaluation représentant un marché locatif homogène (entre 3 et 7 secteurs par département)
> La mise en place par secteur d’évaluation d’une grille tarifaire par catégorie de local (39 catégories de locaux)
> Une valeur locative du local obtenue en multipliant le tarif de la catégorie par la surface du local ;
Selon le législateur, cette nouvelle méthode de calcul se veut plus simple et moderne puisque le tarif sera actualisé chaque année en fonction des loyers pratiqués dans chacun des secteurs (chaque exploitant d’un local doit envoyer chaque année le montant de son loyer via le dispositif désormais bien connu « DECLOYER »).
Ce dispositif de mise à jour permettra ainsi de rester au plus près du marché locatif local.
…mais en pratique un dispositif compliqué à comprendre
Pour éviter une « révolte » fiscale des propriétaires, il a été mis en place plusieurs mécanismes d’atténuation (coefficient de localisation, coefficient de neutralisation, mécanisme de planchonnement et un système de lissage) rendant la réforme très compliquée à décrypter pour les propriétaires.
A ce jour, seul le système du lissage apparaît sur les avis de taxe foncière et de CFE. Les autres mécanismes ne figurent pas sur les avis rendant ainsi impossible la vérification de votre valeur locative.
Contacter le Centre des impôts fonciers
Il est donc clair que le contrôle et la sécurisation des valeurs locatives est impossible au regard du seul avis de taxe foncière ou de CFE. Nous vous invitons à prendre contact avec votre centre des impôts fonciers afin d’obtenir plus de précisions sur les modalités de calcul de votre nouvelle valeur locative, l’administration fiscale s’étant engagée à répondre dans les plus brefs délais.
Nos avocats fiscalistes se tiennent également à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches.
Voir plus de commentaires